20 gennaio 2020
RUBRICA
QUESITI CONDOMINIALI
Risponde
il dr. Raffaele Caratozzolo
Presidente
Provinciale ACAP-Brescia
Q.: Poiché un condomino era in arretrato nel pagamento delle rate
condominiali, l’Amministratore ha richiesto un decreto ingiuntivo
immediatamente esecutivo, addebitandoci le relative spese, comprese quelle
legali. Noi, condomini sempre in regola
con i pagamenti, non riteniamo corretto tale addebito in quanto, lo stesso
dovrebbe essere addebitato solo ed esclusivamente a colui che era moroso. E’ corretta la nostra
pretesa ?
R.: Purtroppo no. L’Amministratore
si è comportato correttamente per quanto riguarda le spese occorrenti per
espletare l’iter del decreto ingiuntivo, addebitando agli altri condomini,
escluso il moroso, dette spese. Nello stesso tempo, il legale ben più inserire
nella richiesta al Giudice le spese del procedimento, comprese quelle legali,
al fine di ottenere il rimborso delle stesse.
Q.: Abbiamo scoperto che il nostro Amministratore non ha i requisiti
richiesti dalla legge per poter esercitare l’attività. Possiamo revocarlo ?
R.: Secondo il mio parere non
solo potete revocarlo, ma potete chiedere, tramite legale, anche ciò che lo
stesso ha percepito durante l’esercizio della sua attività non conforme alla
legge.
Q.: Un condomino insiste nel pretendere di non svolgere l’assemblea presso
l’oratorio della nostra circoscrizione, adducendo il fatto che lui non è
religioso. Siamo obbligati ad accontentarlo ?
R.: Credo proprio di no. E’
vero che si deve avere rispetto delle ideologie di tutti, ma ciò si poteva
verificare se il luogo prescelto fosse stata una Chiesa. L’oratorio, pur
essendo proprietà della Chiesa, è da ritenersi un posto a se stante e fuori da
ogni ideologia. Se così non fosse, potremmo ritenere non accettabile la messa a
disposizione di un ufficio di questo o quel privato che, legittimamente, hanno
idee politiche diverse da ogni condomino.
Q.: L’Amministratore ha ripartito le spese delle cassette delle lettere per
numero di utenti e non per millesimi. E’ corretto ?
R.: la ripartizione in parti
uguali tra i condomini non è contemplata nelle norme del codice civile,
relativamente agli artt. dal 117 al 1139. Il criterio generale è contenuto nell’art.
1123. Ove, al primo periodo, si legge che la ripartizione avviene in base ai
valori proporzionali di proprietà (millesimi). Il periodo però, non finisce lì
e, dopo una virgola, si aggiunge “salvo diversa convenzione”. Cosa vuol dire ?
Poiché l’art. 1123 c.c. è un articolo derogabile, l’Assemblea, all’‘unanimità,
potrà derogare al principio generale e scegliere un altro criterio ritenuto ed
accettato diverso dal generale, esempio per numero di unità.
Q.: Nel nostro regolamento di tipo contrattuale è stabilito l’orario in cui
i bambini possono giocare nel cortile condominiale. Adesso, alcuni condomini
vorrebbero variare tale orario con un altro più accettabile, per loro. Secondo
noi, essendo un regolamento contrattuale, per modificarlo occorre l’unanimità:
è corretta tale interpretazione ?
R.: No, fortunatamente non è
così. Il regolamento di tipo contrattuale può limitare anche la proprietà
condominiale (es. divieto di adibire l’abitazione a scuola di ballo ecc. ecc.),
indicando anche norme di tipo comportamentale (orario per stendere la
biancheria sui balconi, orario di lavaggio auto in cortile, orario del gioco
dei bambini in cortile ecc.). Detto questo, la variazione di orario di cui alla
domanda, rientra nelle norme comportamentali e, come tali, non è richiesta l’unanimità
dei consensi bensì la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno
500 millesimi.
Q.: Si è rotta la telecamera del video citofono interna al mio
appartamento. Essendo l’intero
condominio dotato di video citofoni, ritengo che la spesa debba essere
ripartita tra tutti i condomini. Interpreto correttamente la ripartizione.
R.: Purtroppo no, non
interpreta bene la norma. La video camera è interna al suo appartamento e
quindi di competenza esclusivamente privata. Ciò viene avvalorato dal fatto
che, pur in presenza di non funzionamento di quel manufatto, tutti gli altri funzionano.
La spesa quindi va addebitata, se fatta dall’ Amministratore solo a lei con una
scrittura di “addebito personale”.