Veranda, Gazebo, Pergolato: chiarimenti da parte del Consiglio di Stato.
Un tema molto sentito all`interno del condominio è sicuramente quello riguardante la possibilità o meno di installare , da parte di un condomino, sulla sua proprietà, un gazebo o una veranda o altro manufatto che gli consenta di sfruttare al meglio una porzione di area scoperta.
Tralasciando l`aspetto "puramente" condominiale riguardante autorizzazione assembleare, decoro architettonico, diritto di veduta etc...approfondiamo l`aspetto tecnico-autorizzativo che chiarisce alcuni dubbi.
Pergolato, gazebo, veranda e pergotenda: il Consiglio di Stato chiarisce definitivamente le regole per definire correttamente il regime da applicare (edilizia libera, comunicazione, permesso)
Per la realizzazione di opere quali pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e pergotende, generalmente di modesta consistenza e di limitato impatto sul territorio, non è sempre facile individuare il corretto regime edilizio.
Sono opere spesso al limite tra l’attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio.
In generale sono i regolamenti edilizi comunali che dettano le regole, anche sulle dimensioni, per stabilire in quale regime rientrano:
- edilizia libera
- comunicazione all’amministrazione
- permesso di costruire
Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.
Il Consiglio di Stato, con la recente sentenza 306/2017, ha fatto chiarezza fornendo una sorta di vademecum per orientarsi sul corretto regime edilizio in cui rientrano tali opere.
La sentenza del Consiglio di Stato
Il caso in esame riguarda la realizzazione di un pergolato con teli plastificati ed il conseguente ordine, da parte del Comune, di demolizione delle opere edilizie abusive e il ripristino dello stato dei luoghi.
In particolare si tratta, in pratica, della copertura e chiusura perimetrale di un pergolato con teli plastificati, fissati alla struttura con il sistema degli occhielli e chiavetta, con un riquadro di materiale plastico come finestra nella parte centrale.
Nel sostenere inamovibilità della tenda plastificata e quindi l’illegittimità dell’ordinanza demolitoria, la proprietaria impugna l’ordinanza di demolizione dinanzi al Tar Campania.
I giudici di primo grado respingono il ricorso, in quanto l’opera realizzata, sebbene con materiale plastico agevolmente amovibile, riflette esigenze di carattere non meramente temporaneo, con la conseguente trasformazione urbanistico-edilizia del territorio.
La ricorrente propone ricorso in appello.
Il Consiglio di Stato, sentenza 306/2017, è chiamato quindi ad esprimersi sul ricorso contro il Comune per la riforma della sentenza del TAR.
Per valutare la legittimità del provvedimento di demolizione delle opere abusive, i giudici di Palazzo Spada forniscono alcune definizioni edilizie. Tali definizioni sono necessarie per individuare se il pergolato, il gazebo, la veranda o la pergotenda rientrano nel regime di edilizia libera o nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all’amministrazione o sono sottoposti al rilascio del permesso di costruire.
Le definizioni edilizie secondo il Consiglio di Stato
Il pergolato
Il pergolato essendo una struttura aperta su almeno 3 lati e nella parte superiore non necessita di titoli abilitativi edilizi. Qualora venga ricoperto nella parte superiore con una struttura non facilmente amovibile è assoggettata alle regole per la realizzazione di tettoie.
Il gazebo
Il gazebo è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente removibili. Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli abilitativi edilizi; nel caso sia affisso al suolo è necessario il permesso di costruire.
La veranda
La veranda è un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. La veranda necessita del permesso di costruire, in quanto determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma.
La pergotenda
Le pergotende sono strutture leggere destinate a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unità abitative (terrazzi o giardini) e sono installate per soddisfare quindi esigenze non precarie.
La pergotenda di modeste dimensioni, che non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, non necessita di alcun permesso di costruire, ma rientra tra le attività di edilizia libera.
La decisione finale del Consiglio di Stato
Sulla base di tali definizioni, i giudici di Palazzo Spada affermano che le opere sanzionate rientrano nella categoria della pergotenda realizzata con teli amovibili, appoggiati sul preesistente pergolato.
Le opere realizzate, peraltro in un’area che non è sottoposta a vincolo paesaggistico, sono prive delle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possano farle connotare come componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione.
In particolare, la struttura portante è destinata unicamente al sostegno di un elemento di arredo temporaneo consistente in una tenda retrattile. Rientra, quindi, nella categoria dei pergolati e pertanto non necessita del permesso di costruire.
Pertanto, in riforma della precedente sentenza del Tar Campania, il Consiglio di Stato dispone l’annullamento dell’ordinanza di demolizione del Comune.
Dott. Maurizio Zichella