La vicenda decisa dalla Seconda Sezione della Corte di Cassazione con sentenza numero 22711 del 28 settembre 2017 principia, in primo grado, con la citazione in giudizio di un condominio da parte di alcuni condòmin

 

 

 

Il caso. Gli attori, in particolare, lamentavano come il regolamento condominiale recasse una previsione che imponeva il divieto di destinare i locali di proprietà privata ad uso diverso da quello abitativo, ivi compreso l`affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo.

Il condominio era infatti sito in una nota zona balneare italiana e sarebbe stato interesse dei condòmini locare i propri immobili ai turisti giunti per le vacanze estive.

Il condominio si costituiva in giudizio negando gli addebiti avversari e sostenendo come la disposizione sopra citata (poi in seguito comunque dichiarata nulla dal giudice), pur vietando affitti e subaffitti, non vietava comunque la locazione ad uso transitorio stagionale, che era poi l`attività che i condòmini lamentavano di non avere potuto svolgere a causa del regolamento.

In conseguenza, il condominio concludeva che nessun danno potesse essere stato causato ai proprietari dal regolamento.

Il giudice, all`esito del giudizio, rigettava la domanda dei condòmini.

È nulla la clausola del regolamento mirata a disciplinare l`uso o costituire divieti con oggetto beni di proprietà dei privati. In ragione della soccombenza i condòmini proponevano appello alla sentenza di prime cure.

Le contestazioni degli appellanti vertevano, sinteticamente, sull`asserita mancata valutazione da parte del giudice di primo grado del danno cagionato ai proprietari da parte del regolamento condominiale.

Questo, infatti, può unicamente disporre sulla gestione dei beni comuni, mentre risulta nulla qualunque clausola del regolamento mirata a disciplinare l`uso o costituire divieti con oggetto beni di proprietà dei privati.

La Corte d`Appello, tuttavia, rigettava l`appello proposto.

In particolare i giudici del riesame motivavano specificando che la disposizione oggetto del giudizio `benché annullata dal Tribunale di Messina perché lesiva delle prerogative dei singoli condomini ed illegittimamente invasiva delle facoltà connesse al diritto di proprietà individuale, tuttavia non precludeva la possibilità di locare i vani ad uso abitativo anche per brevissimi periodi` aggiungendo che `il divieto riguardava esclusivamente l`affitto degli immobili sotto forma di pensione o albergo, mentre erano consentite tutte quelle utilizzazioni compatibili con la natura del luogo, ivi comprese la locazione ad uso abitativo anche per brevi periodi`.

La vicenda approda in Cassazione, ma la Corte non vira rispetto alla linea di pensiero adottata dai giudici di merito. Alla luce della duplice soccombenza, i condòmini ricorrevano in Corte di Cassazione depositando un ricorso nel quale, in sintesi, sostenevano che i giudici di appello avessero errato nel valutare l`assenza di un danno economico cagionato dall`illegittima clausola regolamentale.

All`esito del giudizio, tuttavia, la cassazione non si discostava dalla linea di pensiero seguita dai giudici di merito e rigettava il ricorso condannando le parti ricorrenti alla corresponsione delle spese del giudizio.

È interessante notare come nessuno dei tre giudici intervenuti abbia in alcun modo avallato la clausola regolamentale citata.

Come già riportato, infatti, la clausola in oggetto era nulla in quanto stabiliva limiti di utilizzo alle parti private che non avrebbero potuto essere previsti in un regolamento condominiale.

È pur legittimo vietare un`attività, ma solo se questa costituisce un pregiudizio per il decoro, per la tranquillità o per la sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti, cosa che la l`affitto e subaffitto della singola unità non pare poter integrare.

Il giudizio, tuttavia, non verteva tanto sulla legittimità della clausola, quanto sul danno causato dall`impossibilità di concedere in locazione gli appartamenti ai turisti.

Come bene evidenziato dai Giudici, però, il regolamento pur viziato non aveva cagionato alcun danno ai condòmini.

L`attività vietata, infatti, era solo quella dell`affitto a uso pensione o albergo, quindi l`utilizzo dell`appartamento al fine di costituire una stabile attività commerciale.

Tale attività, sottolineano i decidenti, non avrebbe comunque (regolamento o meno) essere svolta in quanto i condòmini non avevano alcuna licenza alberghiera.

Il regolamento, comunque, non impediva loro di locare i propri appartamenti ai turisti per brevi affitti nella stagione estiva e la mancata espletazione di tale attività era unicamente imputabile agli stessi proprietari.