DALL’ IDEA o RICHIESTA alla REALIZZAZIONE dell’ OPERA STRAORDINARIA
Premettendo che non vi è alcun obbligo di seguire l’ iter illustrato, se ne consiglia l’ adozione per maggiore trasparenza ed evitare piccoli, ma al volte, grandi inconvenienti per cattiva comunicazione o interpretazione.
Il tutto nasce da una idea o richiesta da parte di uno o più condomini.
Questi riferiscono all’ Amministratore la loro intenzione o sollecitazione a realizzare una certa opera straordinaria, ovviamente nell’ interesse del condominio di cui si fa parte.
Se la richiesta è formalizzata in conformità all’ art- 66 delle disp. att. c.c. (almeno due condomini che rappresentano almeno 1/6 dei millesimi di proprietà), o se viene fatta dalla una maggioranza evidente dei condomini, l’ Amministratore DEVE convocare una assemblea per discutere il problema.
L’ Ordine del giorno, oltre a prevedere lo specifico argomento (lavori straordinari del tetto, rifacimento delle facciate ecc. ecc.) dovrà anche contenere un altro punto all’ OdG, che preveda l’ affidamento, con relativo stanziamento fondi, per l’ elaborazione di un “computo metrico”.
Nel frattempo, l’ amministratore si sarà premurato di procurarsi alcuni preventivi da altrettanti tecnici disposti ad elaborare il computo metrico.
L’ Assemblea, ai sensi del 2° comma dell’ art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi) approva il progetto di manutenzione straordinaria e, conseguentemente, affida l’ elaborazione del computo metrico ad un tecnico (tra quelli che hanno presentato uno specifico preventivo).
L’ Assemblea, pur approvando il progetto di massima, può anche riservarsi di nominare un altro tecnico, diverso da quelli presentati, e quantificare il relativo compenso.
Dato il mandato al tecnico, questi presenterà il computo metrico, che, discusso in altra apposita assemblea straordinaria, sarà oggetto di approvazione specifica, ed eventualmente di stanziamento fondi.
Elaborato il computo metrico, lo stesso sarà consegnato a chi ne farà richiesta tra i condomini, con la cancellazione però delle cifre. In tal modo le ditte interpellate avranno modo di comprendere la portata dell’ opera da realizzare, i materiali, le quantità e il modo di esecuzione, quantificandone, secondo le loro valutazioni, il prezzo praticato in offerta.
Alle ditte verrà dato un termine massimo entro cui presentare i propri preventivi, rigorosamente in busta chiusa.
Le buste pervenute entro la scadenza, e alla presenza di alcuni condomini, saranno aperte, lette e riconsegnate al tecnico, che ne valuterà la coerenza e validità.
Dopo che il tecnico ha fatto le proprie valutazioni e avallato uno o più offerte, sarà compito dell’ Amministratore convocare un’ altra assemblea straordinaria per la specifica approvazione del preventivo, conseguente affidamento dei lavori e stanziamento fondi.
Da ricordarsi che, unitamente alla ditta che dovrà eseguire i lavori, dovranno essere nominati: Direttore lavori, responsabile della sicurezza, responsabile di cantiere, ovviamente a secondo della necessità/obbligatorietà di dette figure professionali.
Nello stanziamento lavori, oltre al costo dell’ opera da eseguirsi, si dovrà tenere conto dei compensi a quelle figure professionali, oltre alla maggiorazione % dovuta all’ Amministrazione per la pratica del recupero fiscale.
Eseguiti tutti gli step sopra evidenziati, l’ Amministratore potrà legittimamente firmare il contratto di appalto o d’ opera, nei termini stabiliti dall’ Assemblea, prevedendo anche il pagamento per stati di avanzamento lavori (SAL).
Anche il fondo per spese straordinarie, potrà essere versato per SAL.
ATTENZIONE: per tutti gli acconti dovuti e versati a ditte o professionisti, se finalizzati al recupero fiscale, NON va effettuata alcuna ritenuta di acconto del 4%, in quanto, tale adempimento, elevato all’ 8%, spetta alla banca o posta presso cui si effettuano i versamento con i relativi specifici bonifici.
Finiti i lavori, questi dovranno essere oggetto di collaudo e firma del relativo verbale.
Se i lavori vengono ultimati entro l’ anno o per la parte che si è pagata entro il 31/12 dell’ anno, l’ Amministratore dovrà rilasciare a ciascun condomino una attestazione per permettere, a questi, di poter detrarre la relativa spesa nella propria dichiarazione dei redditi.
Per le manutenzioni (ordinarie e/o straordinarie) che danno diritto alla detrazione fiscale del 50%, è stata abolita la comunicazione preventiva al centro Operativo di Pescara, ma resta una autodichiarazione relativa all’ inizio lavori, mentre per le opere che danno diritto all’ agevolazione del 65%, è prevista obbligatoriamente la comunicazione, entro 90gg dalla fine lavori, all’ ENEA.
CARATOZZOLO Dr RAFFAELE
Presidente Provinciale ACAP-Brescia